УПРАВЛЕНИЕ МИНИСТЕРСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПО НАЛОГАМ И СБОРАМ ПО ТУЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ
ПИСЬМО
от 24 апреля 2000 г. N 03-1305@
О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ
НЕДВИЖИМОСТИ СУБЪЕКТОМ НАЛОГОВЫХ ОТНОШЕНИЙ
Управление МНС России по Тульской области, рассмотрев
обращение о проблемах возникающих при государственной регистрации
договоров аренды недвижимости, сообщает следующее.
Гражданское законодательство различает понятия государственной
регистрации сделок, в том числе и договоров (ст. 164 ГК), и
государственной регистрации прав (ст. 8, ст. 131 ГК).
Суть этого различия в следующем. Сделка, совершенная без
государственной регистрации, когда такая регистрация обязательна в
силу требований закона, не порождает никаких правовых последствий,
то есть договор считается незаключенным и никаких прав и
обязанностей у сторон не возникает (ст. 165, ст. 433 ГК). Если же
закон требует государственной регистрации не сделки, а права,
возникающего из сделки, то сама сделка является действительной и
стороны вправе совершать все необходимые действия по ее
исполнению. Однако права на имущество, подлежащие государственной
регистрации, возникают, по общему правилу с момента такой
регистрации (ст. 8 ГК РФ).
Глава 34 ГК "Аренда" требует обязательной государственной
регистрации только договора, но не права аренды недвижимого
имущества. Согласно ст. 609 и ст. 651 ГК РФ подлежат обязательной
государственной регистрации и считаются заключенными с момента
такой регистрации договоры аренды зданий или сооружений, если они
заключаются на срок не менее одного года.
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в
соответствии со ст. 130, 131 ГК требует обязательной регистрации
права аренды недвижимого имущества, причем независимо от срока
действия договора.
Таким образом, взаимные права и обязанности по договору аренды
недвижимого имущества у арендатора и арендодателя возникают с
момента заключения договора аренды, то есть с момента его
государственной регистрации. При этом само право аренды
недвижимости (временное владение и пользование или временное
пользование имуществом) считается действительно возникшим и
существующим только с момента регистрации этого права.
Однако согласно п. 2 ст. 425 ГК стороны вправе установить, что
условия заключенного между ними договора применяются к их
отношениям, возникшим до заключения договора.
Распространение действия условий договора на отношения,
возникшие до момента вступления договора в силу, позволяет учесть
реальные отношения по передаче имущества в аренду, сложившиеся
между сторонами до государственной регистрации договора аренды
недвижимости. Стороны вправе оговорить такое условие либо
непосредственно в договоре, либо заключить дополнительное
соглашение.
Однако в случае если подобное соглашение заключено не было,
необходимо обратить внимание на следующее.
1. Как уже упоминалось выше, регистрация права аренды в
соответствии с ГК РФ и Федеральным законом является обязательной.
Однако и ГК РФ, и данный Федеральный закон относится к
гражданскому законодательству. Согласно п. 3 ст. 2 ГК РФ к
налоговым отношениям гражданское законодательство не применяется,
если иное не предусмотрено законодательством. Использование в
соответствии со ст. 11 Налогового кодекса РФ институтов, понятий и
терминов гражданского законодательства в налоговых законах не
означает автоматического распространения регулятивных функций
гражданского законодательства на сферу налоговых отношений. Таким
образом, регистрация права аренды объектов недвижимого имущества
обязательна для субъектов гражданских отношений, но не обязательна
для субъектов налоговых правоотношений, поскольку соответствующая
обязанность указанных субъектов налоговым законодательством не
предусмотрена.
Арендатор здания (сооружения) или иных объектов недвижимости,
вправе включить плату за аренду этих объектов в себестоимость
продукции (работ, услуг) уже потому, что право аренды возникло в
связи с заключением соответствующего договора. Выбор для
определения правомерности включения платы за аренду недвижимости в
себестоимость продукции (работ, услуг) такого критерия, как
наличие подтверждения государственной регистрации права аренды,
был бы правильным, если бы Положение о составе затрат включало
указание на этот критерий.
2. В соответствии со ст. 54 НК РФ налогоплательщики -
организации исчисляют налоговую базу по итогам каждого налогового
периода на основе данных регистров бухгалтерского учета и (или) на
основе иных документально подтвержденных данных об объектах,
подлежащих налогообложению либо связанных с налогообложением.
Нормативные акты по бухгалтерскому учету требуют, чтобы все
факты хозяйственной деятельности отражались в бухгалтерском учете
полностью, своевременно и исходя не столько из их правовой формы,
сколько из экономического содержания фактов и условий
хозяйствования (п.7 Положения по бухгалтерскому учету "Учетная
политика организации" ПБУ 1/98, утвержденного Приказом Минфина РФ
от 09.12.1998 N 60н).
Таким образом, на основании изложенного считаем, что арендная
плата, перечисленная до государственной регистрации договора
аренды недвижимости, в бухгалтерском учете и налоговой декларации
организации - арендодателя должна отражаться в общем порядке,
предусмотренном для учета доходов от сдачи имущества в аренду.
Руководитель Управления -
государственный советник
налоговой службы II ранга
В.К.РЕШ
|
